Diritti reali, condominio e locazioni
Confini e servitù, delibere da impugnare, morosità e sfratti: le liti fra chi condivide un muro o un contratto.
Sono le liti fra persone che non possono allontanarsi l’una dall’altra: il vicino resta vicino anche dopo la sentenza, il condòmino continua a pagare le stesse spese, l’inquilino e il proprietario si rivedono. Questo cambia il modo di impostarle. Vincere male, qui, spesso è peggio che chiudere presto.
Locazioni
La morosità. Quando l’inquilino non paga, lo strumento è lo sfratto, che ha una procedura propria e più rapida di una causa ordinaria: l’intimazione, l’udienza di convalida e, se la posizione non si definisce, l’ordinanza di rilascio con l’esecuzione che segue.
Due avvertenze pratiche contano più di ogni altra cosa. La prima: il conduttore può, entro certi limiti, sanare la morosità pagando, e questo può interrompere la procedura anche a uno stadio avanzato. La seconda: fra l’ordinanza di rilascio e l’immobile effettivamente libero passa tempo, perché l’esecuzione dipende dalla disponibilità dell’ufficiale giudiziario e dalle eventuali sospensioni. Chi calcola solo i tempi della convalida sbaglia la previsione di mesi.
Gli altri fronti. Finita locazione e diniego di rinnovo; contratti privi dei requisiti di forma o mai registrati, con le conseguenze che ne derivano; canoni non conformi al tipo contrattuale dichiarato; restituzione del deposito cauzionale e contestazioni sullo stato dell’immobile alla riconsegna; locazioni commerciali, dove si aggiungono indennità e diritto di prelazione.
Prima di firmare. La redazione di un contratto di locazione fatta bene vale più di tre cause. Clausole sulle spese, sulle migliorie, sulla durata, sulle garanzie: è lì che si decide chi avrà ragione fra due anni.
Condominio
Le delibere. Un’assemblea può deliberare male in molti modi: convocazione irregolare, quorum non raggiunto, materia non all’ordine del giorno, ripartizione delle spese in contrasto con la legge o con il regolamento. Il punto delicato è che le delibere annullabili vanno impugnate entro un termine breve, decorso il quale restano efficaci anche se sbagliate. Chi aspetta di vedere come va perde il diritto di contestare.
Diverso è il caso delle delibere radicalmente nulle, che possono essere fatte valere senza quel limite: la distinzione fra le due categorie non è teorica, è la prima cosa da stabilire.
Le spese. Riparto contestato, tabelle millesimali da rivedere, innovazioni deliberate e contestate, recupero delle quote da chi non paga, rapporti fra venditore e acquirente per le spese arretrate.
Le liti fra condòmini e con l’amministratore. Uso delle parti comuni, immissioni, revoca dell’amministratore, rendiconto non approvato.
Diritti reali
È la parte meno frequente e più tecnica: confini incerti, distanze fra costruzioni, vedute e luci, servitù di passaggio costituite per contratto o per destinazione del padre di famiglia, usucapione, comunione e divisione di beni ereditati.
Hanno tutte una cosa in comune: si vincono sui titoli e sulle mappe. Atti di provenienza, planimetrie catastali, tipi di frazionamento, rilievi topografici. La consulenza tecnica pesa più dell’arringa, e la fase più importante è quella in cui si raccolgono i documenti e si dà al consulente i quesiti giusti.
La mediazione
In diverse di queste materie il tentativo di mediazione è condizione di procedibilità: senza, la domanda non si può esaminare. Conviene però guardarla per quello che può essere, e non solo come un passaggio obbligato.
Nelle liti fra vicini e fra condòmini la mediazione funziona più spesso che altrove, perché il conflitto è di solito su qualcosa di divisibile e perché entrambe le parti hanno interesse a non trascinare per anni un rapporto che comunque continuerà. Un accordo raggiunto lì costa una frazione di una causa e non lascia un vicino ostile sul pianerottolo.
Se ne occupa l'Avv. Giuseppe Tallarico.