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Recupero del credito ed esecuzioni immobiliari

Dal sollecito al decreto ingiuntivo fino alla vendita dell'immobile, quando il debitore ha beni ma non paga.

Un credito non pagato non è tutto uguale a sé stesso. Ci sono crediti che si incassano in poche settimane con una lettera scritta bene, crediti che richiedono un anno di procedura, e crediti che non si recupereranno mai, perché il debitore non ha nulla. La prima cosa da capire è in quale dei tre casi ti trovi, perché è quella che decide se conviene spendere.

Prima di partire: il debitore ha qualcosa?

È la domanda che quasi nessuno si pone all’inizio, e che invece dovrebbe venire prima di tutte. Una procedura contro chi non possiede niente costa, produce un titolo e non porta un euro.

Si guarda, in concreto: se il debitore è proprietario di immobili e se sono già gravati da ipoteche; se ha un lavoro, una pensione, canoni di locazione o clienti che gli devono somme; se è un’impresa, quale sia la sua situazione e se vi siano segnali di crisi. Molte di queste informazioni sono accessibili prima di iniziare, e su altre esiste una procedura di ricerca telematica dei beni che interroga le banche dati pubbliche.

Se il quadro è vuoto, si dice subito. Restano allora strade diverse: un accordo a saldo e stralcio, la sospensione della pretesa in attesa di tempi migliori, oppure la deduzione fiscale della perdita, che è pur sempre un recupero parziale.

Ottenere il titolo

Per procedere serve un titolo esecutivo. A volte esiste già (un assegno protestato, una cambiale, un atto notarile, una sentenza) e si salta un intero passaggio.

Quando non c’è, la via ordinaria per i crediti documentati è il decreto ingiuntivo: si deposita il ricorso con le prove scritte del credito (fatture con estratti autentici delle scritture contabili, contratti, ricognizioni di debito) e il giudice ordina il pagamento senza sentire l’altra parte. Se ricorrono i presupposti di legge il decreto è immediatamente esecutivo, e questo cambia molto i tempi.

Il debitore può opporsi entro un termine breve. L’opposizione apre una causa ordinaria, ma non sempre sospende l’esecuzione: dipende da cosa deduce e da cosa dispone il giudice.

Il precetto, e il momento in cui conviene trattare

Notificato il titolo, si intima il pagamento con il precetto. È un passaggio formale, ma è anche l’ultimo momento in cui molte posizioni si chiudono senza procedura: davanti a un atto che annuncia il pignoramento, chi ha i soldi spesso li trova.

Conviene sfruttarlo. Una definizione a rate, assistita da garanzie, incassata in sei mesi vale quasi sempre più di un pignoramento incassato in due anni.

L’esecuzione immobiliare

Quando il debitore ha un immobile e non paga, si pignora. La procedura è lunga e ha una sua meccanica precisa: il pignoramento si trascrive, il giudice nomina un esperto che stima il bene e ne verifica la regolarità urbanistica, poi si passa alla vendita, oggi telematica, con ribassi progressivi se i primi esperimenti vanno deserti.

Due cose vanno dette con chiarezza, perché sono quelle che determinano l’esito.

La prima è il grado. Se sull’immobile insistono già ipoteche anteriori (di norma quella della banca che ha finanziato l’acquisto) il ricavato va prima a loro. Un creditore che arriva dopo può ritrovarsi con niente, pur avendo sostenuto tutte le spese della procedura. Questa verifica si fa prima di pignorare, non dopo.

La seconda sono i tempi. Un’esecuzione immobiliare si misura in anni, non in mesi, e dipende in larga parte dall’ufficio, dalla regolarità edilizia del bene e dall’andamento del mercato locale. Chi promette tempi brevi non sa di cosa parla.

Quanto costa, e chi le paga

Le spese della procedura le anticipa il creditore: contributo unificato, compenso dell’esperto, pubblicità della vendita, compenso del professionista delegato. In caso di esito positivo sono ripetibili e vanno recuperate sul ricavato, con il grado che la legge assegna loro. In caso di esito negativo restano a carico di chi le ha anticipate.

È esattamente per questo che l’analisi preliminare non è un formalismo: è la parte del lavoro che ti dice se valga la pena spendere.

Se il debitore sei tu

Anche qui il rovescio esiste ed è praticabile. Un decreto ingiuntivo si oppone, un precetto si contesta, un’esecuzione si può fermare o ridimensionare quando il titolo manca o è viziato, quando il credito è prescritto, quando sono state colpite somme impignorabili, quando il conteggio degli interessi è sbagliato. Esiste inoltre, per chi ne ha i requisiti, la via delle procedure di sovraindebitamento.

I termini per reagire sono brevi e in parte perentori: è la situazione in cui aspettare di vedere come va è la scelta peggiore.

Se ne occupa l'Avv. Giuseppe Tallarico.